美国房产投资须知
作者：陈龙
2013年，除了一线城市房价创新高，也是国人海外购房前所未有的“出海年”。
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目，复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场，SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权，中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。2013年12月，万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。
中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪（亿万富翁）已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿的需求，还不包括其他的配套服务。这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。
熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑，洛克菲勒中心。无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。
做为投资者，很关心的几个问题会是，美国现在的房价贵吗？美国房市的主要规律是什么？现在在美国购房，会有多高的回报率？
美国的房价历史和规律
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
图一：美国123年扣除通胀后的房价历史
资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
美国房价会涨多快？
图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。
这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。
除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。
如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。
图二
数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。
那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”
后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。
个别城市的房价历史
那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。
图三
图 3.1 纽约实际房价
图 3.2 波士顿实际房价与通胀率
数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。
图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率
图 3.4 旧金山实际房价与通胀率
结语
作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。
图解海外买房
海外购房买地指南
来源：Enjoy雅趣
外媒称，在全球房地产市场上，中国最忙了。差不多每隔一周就有中国人在国外房地产上花了多少钱的消息。就拿前不久刚结束的北京秋季房交会来说，海外项目成为绝对主角，占到参展企业的半壁江山，来自美国、加拿大、澳大利亚、塞浦路斯等30多个国家的开发商瞄准了中国人的钱包。
其实，到海外购房买地是个老掉牙的故事。二十世纪七八十年代，这个故事的主人翁是日本人；而十年后，故事的主人翁换成了中国香港人。在香港回归前，一些港人纷纷到国外去置业。又一个十年后，从2007年起，故事的主人翁换成了中国内地人。传统农耕文化根深蒂固的中国人，似乎对房子土地有着浓厚的情结。
不过，购买房产毕竟是一项数额巨大的投资，买家在出手之前还是有不少需要用心准备的“功课”的。不同国家的法律制度、税收制度都不相同，对于非本国购房者也会有不同的规定，在出手之前，务必要了解清楚相关的法律及税收规定。此外，除了购买与持有房产的成本之外，也要仔细考察房产的升值空间、出租率及租金回报。在房屋交易的过程中，也有许多需要注意的事项，各个国家也各有不同，需要具体了解。
传统移民国家美加澳
美而弥坚
美国、加拿大与澳大利亚一直是最受中国投资者欢迎的海外房产投资目的地。它们拥有表现强劲的经济、完善的福利、优美的环境、发达的人文科学等，所有这一切都使得人们趋之若鹜，希望在这些“新大陆”上筑造一个自己的家。
通过购买房产移民美国是越来越难了，但美国始终是中国人海外置业的优选地，因为美国房产具有长期投资价值，而目前处于低位的房价、宽松的贷款条件以及有优势的汇率更是极佳的投资机会。
从1926到1996的70 年间，美国房产市场年均涨幅为11%。1996~2006年间，达到15%以上。全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，此后在金融危机中遭遇了暴跌，许多城市的房产价格下跌了20%~40%。
而且自2013年开始，银行已经放松首付、债务收入比、信用评分要求等。目前外国公民在美国购买房产也可以获得最多40%~50%的贷款。与此同时，美国的贷款利率在4.6%左右的低位，相比国内的房贷利率颇具优势，此外人民币还处于升值过程，换汇贷款也十分有利。
在租赁市场上，美国地产的租金、吸纳率、需求量尚在恢复中，地产投资的租金收入、资产转让的回报率及增长率都非常可观。位于100个大都会区的房产，每月典型的租金是1100美元，预计未来几年租金不会下降。美国全国房地产经纪人协会预计今年和明年，美国各大城市的租金增长大约是4.5%。中国买家今年在美国置业上花的钱会达到82亿美元。
与美国相邻的加拿大虽然纬度偏高，却有多个城市被评为全球最适宜人居住的城市，如温哥华、渥太华、多伦多等。经济基本面的稳健和国家综合实力的优越使加国的房产具有长期的吸引力。
不过，促使近年来加国房产市场空前活跃的主要原因是加国关于房地产投资的政策优惠不断——不仅贷款利率比其他欧美国家要低，还非常鼓励外籍人士在本国进行房屋买卖、租赁等活动。
一般而言，非本国人购房能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于中国国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。
与加拿大一样，澳大利亚也有多个城市位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中包括五个大陆首府及州府城市。房地产是澳大利亚的支柱产业，也是投资回报率最高的行业，市场规模非常庞大，在近百年历史的发展中已经非常成熟。根据过去40年的房产交易记录，澳大利亚的房地产业保持了稳步快速增长的态势，楼价平均每7年至10年增长一倍。因此，澳洲的房产也颇受国内投资者青睐。
与加拿大类似，海外人士在澳洲买房可以与本国公民一样享受一系列的优惠政策。首先，海外人士在澳洲也可以贷款买房，并且贷款额度可以达到80%，且没有套数限制。首付资金有银行监管，买家万无一失，无烂尾楼的风险。另外，如果投资人在澳洲拥有了房产，可以随时按照当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，使自己具备再次投资的条件。其次，新南威尔士政府还有针对于楼花项目的全免或部分减免印花税政策，能够帮投资者节省大量金钱。
目前，澳洲房产的空置率在2%以下。在如此低的空置率的情况下，投资者会收到相当于房价总额5%~8%的年租金收益。这些收益最大程度降低了现金支出。只要选择了投资价值高的房产，前两三年租金会与贷款利息+物业费+水电费等基本持平。随着租金增长3~4年后会逐渐超过利息、物业费等成为一笔收入。
欧洲大陆
买房送移民
欧洲一直以来都是移民的热门目的地之一。在欧债危机持续发酵的当下，欧洲为提振经济、拉动增长，大开移民之门，这对有意赴海外投资的中国人来说，可谓一大福音。近年来，美加澳等传统移民大国不断缩紧移民政策、提高移民门槛，欧洲非热门移民国凭借要求简单、门槛低、成功率高、审批速度快等突出优势，逐渐成为投资者的“新宠”。目前塞浦路斯、葡萄牙、希腊、西班牙等国已陆续推出买房移民、“买房送居留”政策。在这些国家中，只要购买当地房产超过一定金额，就可以申请永久居住，最后移民。
大多数中高产阶层都因为子女教育、生意拓展等原因而选择移民。塞浦路斯有着得天独厚的优势——悠久的历史文化，社会治安稳定，犯罪率低，食品健康卫生，人均寿命长，社会福利丰厚，生活舒适，教育体制健全，税率欧洲最低。塞浦路斯移民局非常重视移民产业，连年优化移民政策，也是首个出台买房送移民政策的欧盟国家。
葡萄牙是紧随塞浦路斯之后第二个推出买房送移民政策的欧盟国家。它具有优越的地理位置，紧临大西洋和地中海出海口，环境、气候宜人，旅游、度假房地产资源丰富，拥有大批质优价廉的中、高端房地产项目。受欧债危机的影响，市场价格目前处于极低的价位，而从欧盟的经济发展和葡萄牙的复苏角度分析，处于黄金海岸的大批优质旅游、度假房地产项目拥有巨大的升值空间。
今年4月，希腊也推出了买房送移民的政策。浪漫的爱琴海、纯净的小白屋、经典的希腊神话，还有悠长的历史文化和奥林匹克精神，所有这一切，似乎随着移民政策的打开变得前所未有地真切。专家指出，这一措施将吸引中国、俄罗斯和海湾国家的投资者，对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力。其实，房地产是希腊重要的经济部门之一，借助于成熟的旅游产业，希腊地产在国际上知名度极高，投资吸引力巨大，对中国投资者而言是又一投资商机。
与希腊类似，西班牙也是一个拥有悠久历史与优秀公共服务和优质生活质量的欧洲国家，不仅有地中海的地理优势，还有杰出质量的私人和公立教育系统。2010年至今，受到欧债危机的影响，西班牙地产行业受到重创，西班牙房价比5年前平均下跌35.3%，房地产市场的调整基本已达到底部。尽管还未从经济危机的泥潭中彻底走出来，作为申根国家之一的西班牙仍然有着投资房产的吸引力。加之今年6月西班牙政府正式出台的“买房送居留权”政策，投资西班牙房产的理由似乎更为充足了一些。
总的来说，买房移民显然比花费千万元买国籍的移民方式要吸引人，然而，欧洲作为投资者的“新宠”，各成员国之间的移民政策、移民门槛等却大相径庭。投资者在购买房产时需要仔细辨别。
亚洲国家
生气勃勃的新兴市场
20世纪90年代，亚洲四小龙的飞速发展使亚洲的经济实力为全球所瞩目。现在，尽管已经不再是飞速发展的黄金时期，但是新加坡与韩国仍然是经济坚挺的国家。相比于欧洲诸国的疲弱，新加坡与韩国可谓“虎虎生风”。同时，它们都与中国在文化上有着千丝万缕的联系，地理距离也更近，相比于美加澳等国更有亲和力与亲近感。
新加坡历来以宜居的生活环境、成熟的基础设施、优越的教育资源、稳定的政治经济体系等闻名于世。而由于语言的便利条件，再加上新加坡房地产市场泡沫小、增幅稳定、贷款利率低及租金回报普遍高于月供等优点，使其更成为国内成功人士海外置业、投资移民的热门目的地。
税费方面，新加坡没有遗产税，海外资产也不额外征税，亦无资本利得税，可以说是相当便利。在具体购置房屋时，新加坡既不限制外国人拥有公寓，亦无货币管制，符合条件的还可申请最高70%的购房贷款，利率也较为低廉（低于2%）。
不过，如果有移民的打算，仅仅买房是不够的，逐步抬高的准入门槛使得新加坡移民早已不单单是钱的问题。目前，除了至少投资250万元新加坡元在新加坡政府批准投资的基金5年时间外，申请人还必须满足有3年创业经历的企业股东身份、持股比例30%以上、公司年营业额等值5000万元人民币以上（按行业）等条件。
同为亚洲国家，韩国在移民方面的条件就要宽松得多。韩国济州岛是闻名世界的生态旅游地，但是岛上没有工业，经济发展疲软。为了改变这个状况，韩国政府推出了优惠的移民政策。从2010年2月起，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约合270万元人民币）以上，就可以先获得济州岛生活5年的资格，5年后将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。
这一政策实施之后，中国人购房热情大增。相关数据显示，截至今年第一季度，中国人拥有的韩国土地面积达到了570.1万平方米，远超欧美业主在韩国的持有量。值得注意的是，并不是所有的济州岛房产都能和移民挂钩，附送移民的项目必须是济州岛政府审批过的。此外，济州岛房地产政策和中国不同，购买的房产虽然是永久产权，但购买时需要一次性支付房产总额6%的取得税、印花税等税费。
另外，每年还要缴纳0.2%的房产税以及高额的物业管理费。韩国政府还明确规定，外国人购买的韩国地产五年内最长的出租期限只有六个月。同时，五年内出售的话，将征收35%~60%的转让收益为交易税费。不仅如此，持有多套房产的人出售房产，转让税费更是高得令人咋舌。
不过，如果作为长期投资，并且不仅仅以移民为目的，韩国房产仍有其可取之处，济州岛之外仍有不少地方值得一看。近几年来，韩国政府为了控制房地产热潮而制定了各种限制政策，使房地产突然冷却下来，房价也开始下跌。据韩国国民银行最新公布的数据显示，今年7月韩国房价同比下降0.72%，为连续14个月下跌，首尔的公寓交易量更是环比大跌80%。但是韩国经济发展势头良好，调控政策不会一直持续，此时逢低介入并且长期持有的话，未来的升值空间非常值得期待。
附文：投资海外房产要这样思考
来源：新财富
许多海外华人表示看不懂国内房地产市场，天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。
海外市场不适合中国式炒家
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。
中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。
策略的选择决定投资回报
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。
投资类别左右投资回报
房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。
商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。
现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。
中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
充分利用时间杠杆
海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。
一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。
物业管理和持有成本影响回报
持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。
以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金（这里有误：住宅物业佣金一般是4-6%，买卖双方经纪人平分，通常由卖方承担），加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下即出售，要交纳高达40%的联邦和州收益税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在一定的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下，则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有投资收益需额外征3.8%的税。
此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项,如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。
不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。
另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。
地域差异巨大，不可一概而论
海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。
同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
以下详解二手房购买标准手续，以供参考：
在美国，决定购买房产后，买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务，如果不聘请房产经纪，则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。
初签合同报价
买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件，除条件不能获卖方接受或前提条件不满足（如验收不合格等）外，不得撤回。
报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%，但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方，买方经纪人要帮买方快速运作，投竞标价。
买方在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如房主没通过经纪人出售，买方可通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。
回签
初签报价通常会被拒绝，除非卖方希望尽快卖掉，且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时，他们会提交另一个价格，往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价，这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。
来回讨价还价虽然很重要，但也可能让买方失去最佳买入机会：如有其他人参与竞购，房主就可能拒绝买方报价，或不接受任何人的报价。有时，房主认为买方报价太低，浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此，买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。
销售合同
一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见，双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件，买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。
买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序（费用由买主承担）。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。
由购房产生的费用
由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素，由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。
纳税
聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付，但每年10月和2月是纳房产税的季节，每个州的房产税要求各异。
完成购房
一旦签署了正式销售合同，银行将履行房屋估价、房产权调查、确保所有法律文件完整的程序。在将资金转拨到卖家账户前，买家需要会见银行并签署贷款合同。按法律要求贷款银行职员会与买方共同审阅每一页合同，解释其内容并回答买方疑问。如有不清楚的地方，或提供内容不正确，买方可拒绝签署文件。
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